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开盘八个月无一房屋售出 郑州楼王疑似捂盘

作者: 郑州今日报 发布时间: 2019年08月30日 10:18:16

  买过房的人,不乏这样的经历:早早交过钱排了号,仍买不到合意的房子;房款交了多时,房产证遥遥无期;开发商今天说房子已经卖完了,明天又有了……其实,这些现象都是因为开发商惯用的伎俩在作怪。这些手段,让房地产市场变得更加不规范,并使房价虚高起来。

  ○成本价不足5000  
元,现均价8800元,利润率76%  ○其销售价格是郑州市后来“地王”房价的近2倍  ○开盘近8个月,1159套房无一在房管局合同备案  ○引发业内猜想:到底是捂盘惜售还是卖不出去?

  根据郑州房地产网统计,12月4日,郑州成交商品住宅218套,成交均价4490元/平方米。相对于均价来说,郑州部分楼盘的价格已经高到了不可思议的地步。

  此前,有网友给位于郑州市花园路与东风路号称郑州“楼王”的中原数码港·蓝堡湾楼盘算了一笔账:成本价不到5000元/平方米,而如今其均价8800元/平方米,利润率将达76%。

  但是,“楼王”的高价似乎有点“高处不胜寒”。目前,“楼王”没有一套住宅在郑州房管局合同备案。于是,质疑之声再起,到底是捂盘惜售还是房子卖不出去?

  网友算账:“楼王”利润率高达76%,房价是后来“地王”的近2倍业内猜疑:开盘8个月无一套房在房管局备案,疑似“捂盘惜售”

  【网友算账】“楼王”成本价4850元/平方米

  号称郑州“楼王”的“蓝堡湾”从不缺乏关注点,无论是其高房价(有人认为是虚高),还是其高昂的利润(或者说是暴利)。网友“东床驸马”就在爱铺论坛上给郑州“楼王”算了笔成本账,每平方米不到5000元的价格引来网友热议。

  12月5日,记者在该论坛上找到该帖子。根据其帖子,“楼王”建筑(销售)成本约为4850元/平方米。按照开盘均价8500元/平方米计算,每平方米利润为3650元。

  征地费用 445.2元/平方米

  楼面地价土地闲置成本土地契税

  5.91亿元(总地价)÷150万平米(容积率为5.2,可建面积)=394元/平方米闲置两年,按同期货币市场的行业收益标准取5%的收益计算,两年的资金成本为:5.91亿元×5%×2=5910万元。建筑(销售)的资金成本为39.4元/平方米5.91亿元×3%÷150万平米=11.8元/平方米

  前期开发成本 154元/平方米

  规划费用(含规划设计、基础设施设计):16元/平方米建筑规划单体设计费用:26元/平方米地探物探费用:6元/平方米政府规费:80元/平方米(含环保、专项基金、质量监督、征地管理、土地登记、相关证书工本费等费用)监理费用:16元/平方米,不可预见费用:10元/平方米

  建筑安装成本 1900元/平方米

  按照建委公布的建筑工程项目栏头价核算清单,30层左右的高层建筑工程项目,框架结构成本核算约为2200元/平方米,实际市场价格为1800~1900元(含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯)。在这里核算是取成本为1900元/平方米。

  基础设施配套费用 合理区间为110元/平方米

  市政工程建设费:18元/平方米市政工程质检费:15元/平方米小区供电工程费:20元/平方米小区供水工程费:15元/平方米小区照明工程费:10元/平方米小区道路绿化费:2元/平方米小区其他生活配套:30元/平方米

  装修费用 400元/平方米

  “东床驸马”邀请著名的装修公司老板去样板房看过,初步估算装修成本最高为400元/平方米

  品牌使用成本 255元/平方米

  参照万科接受恒大地产委托,全权开发经营管理恒大的项目,收取的品牌费用为总销的3%。该项目也按照这个比例计算,按照开盘销售均价8500元/平方米计算,品牌成本为255元/平方米

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